美国房地产中介千万经纪候佳音858-354-9168 南加房产市场将更强劲 专访侯佳音：

据加州房地产经纪人协会(CAR)预计：2016年加州将售出住房销售量将增长 7% 左右。相比较2015年，加州售出 407.500套民宅住房，高出2014年的383,300套的6.3 % ，而预计2016年将达到 491000套，增长率可望增长7% 左右。同时，该协会预计， 2016年将成为过去五年来房价增长最为缓慢的一年，CAR预测2016年加州房价平均增长率约为 2.7% ，而2015年的增长率为 2.9 %。

近年来中国人在美国购买房地产的数量和质量都大幅度翻升，中国人已超加拿大人成了美国房地产的最大外国买主。据了解，2015年，美国房地产所有的外国买家中35%为中国人。中国人在美国购房的势头方兴未艾。越来越多的中国人在对美国投资房地产表示浓厚兴趣的同时，也愿意多了解投资美国房地产的一些基本知识。本着这个趋势，我们采访了南加资深房地产业内人士，二十一世纪房地产公司著名华人经纪侯佳音女士，就加州和美国房地产投资请她给华人朋友“面授机宜”，告诉你一些投资策略和注意事项。以下是汇集了有关的采访内容以简明问答，希望对有兴趣在美国投资房地产的读者有所帮助。

 

 

 

记者问（下省略为问）：美国是一个法制比较建全的国家，社会生活的各个方面都有法可依。在美国投资房地产需要了解哪些相关法律？

侯佳音答（下省略为答）：美国的法律无论在体系和内容上都比较完善，对于海外投资者的利益保障也与本国公民一样对待。另外，美国的合同大多为标准合同，对于投资者也是一种保护。房地产投资者应了解法律中一些对土地利用的规定。

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。其中主要的规划建筑法规有：

1. 总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

2.分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化。总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

3.建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必 须获得“建筑许可证”方可施工。新建的建筑物完工后经验收合格，获得“占用证”（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发“合格证”（certificate of compliance）。

4.地块划分规则（subdivision regulations）： 地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环 境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。 除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

问：美国政府是怎样介入房地产运作的？

答：美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少。在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的 游 戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人 员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行使警察权力。除此之外， 政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。

问：美国房地产的物业维护和管理是怎样进行的？

答：在美国，物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。

问：美国房地产征税是如何进行？

答：美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。因此，对于每一个投资项目的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。

问：美国房地产的的保险业务是怎样开展？

答：保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方 面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安 全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

问：美国有很多属于私人土地，这些土地的使用会受法律控制吗？

答：除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地 上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。

问：能否谈谈美元汇率的问题？

答；由于中美汇率随时间发生起伏变化，因此选择合适的时机，充分发挥本国货币的购买力无疑对投资回报有积极的作用。最近，美元走势增强，人民币的走低也会很大的促进美国房市的攀升。

咨询联系方法：
Jane Hou – Century 21 Award
侯佳音 21世纪房地产公司
Address: 9934 Mercy Road，San DiegoCA92129
Cell:(858) 354-9168
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