圣地亚哥近期房地产变化: 房价涨幅中值停滞（图） | 美国华文网-圣地亚哥华文网-美国华人网-圣地亚哥华人-USChinesePress-SanDiegoChinesePress-ChineseMedia

自今年5月份以来，圣地亚哥最近三个月的房价中值没有上涨多少。

根据DQNews提供的CoreLogic数据，所有住房的中间价—单户、公寓、联排别墅——为65万美元，与9月持平。这一价格在一年内上涨了13%，但这一数字标志着价格上涨的速度出现了罕见的放缓，在整个COVID-19流感大流行期间，这一趋势出乎人们的预期。

专家们说，推高全国房价的许多情况仍然存在：抵押贷款利率创历史新低，房屋库存不足，以及由于许多人在办公室外工作而渴望拥有一套住房。

11月是南加州房屋销售12年来最慢的一个月，主要是因为低成本市场的大幅下滑。据一家房地产信息服务机构报道，南部地区的销售价格中位数没有变化。

上月，洛杉矶、河滨、圣地亚哥、文图拉、圣贝纳迪诺和奥兰治县共售出19874套新房和二手房。根据DataQuick信息系统的数据，这一数字比前一个月的19269个增长了3.1%，比去年5月的30303个下降了34.4%。

上个月的销售是自1995年以来5月份以来的最低水平，当时售出17712套住房。在DataQuick的统计数据中，1995年5月的总数是5月以来最低的，可以追溯到1988年。最强劲的5月是2005年，共售出35557套住房。5月份的平均销售额为27123美元。

“过去20个月来，销售额一直在下降。第一部分是刚刚摆脱了2004年和2005年的狂热，并没有给价格带来太大的下行压力。不过，上半年销售额的下降将对价格产生更大的影响。数据快报总裁马歇尔•普伦蒂斯（Marshall Prentice）表示：“值得注意的是，它们的降幅并没有超过预期。”。

上个月，Southland住宅的价格中值为50.5万美元，与3月和4月达到的峰值持平。与去年5月的481500美元相比上涨了4.9%。

当考虑到市场结构的变化（即现在出售的低成本住房减少）后，1月份的同比价格变化为负值，大约比去年同期水平低2%。降幅在市场的下半部分，而价格在上半部分持平甚至上涨。

上个月，Southland购房者承诺支付的典型月按揭贷款为2364美元，高于上月的2356美元和一年前的2359美元。考虑到通货膨胀因素，目前的支付额比1989年春季的典型支付额高出8.7%，1989年春天是前一个房地产周期的峰值。它们比去年6月当前周期的峰值低4.6%。

市场困境的指标正朝着不同的方向发展。可调利率抵押贷款的融资规模已大幅下降。止赎活动很高，尽管在大多数市场，止赎房产还没有拖累房屋价值。据DataQuick报道，首付规模稳定，周转率和非自有住房购买活动也有所下降。

C2金融公司（c2financial Corp.）的房地产分析师马克•戈德曼（mark goldman）表示，一个月的数据可能还不算什么。他说，房地产市场的基本面没有改变，不太可能阻止价格上涨的压力。

“大多数住房需求指标继续保持强劲，”他说，“因此这一个数据点，值得注意，值得观察，不一定预示着市场将转向。”

戈德曼说，这取决于你的乐观情绪在未来的几个月里会不会有新的进展。不过，他表示，潜在买家担心经济可能出现转机，或担心房地产市场正处于高点，可能会降低房价。

10月份没有改变的一个因素是圣地亚哥县缺乏待售房屋，专家指出这是房价上涨的主要原因。根据Redfin数据中心的数据，从9月28日到10月25日，该县共有5058套住宅上市销售。这一数字低于去年同期的7651人和2018年的9312人。

房地产经纪人加里·肯特（Gary Kent）表示，疫苗及其潜在的广泛销售的消息可能意味着持观望态度的卖家可能会将房屋推向市场，并增加库存。他说，在过去的几个月里，他已经与那些因为冠状病毒而等待的潜在客户进行了交谈。

肯特说，供应增加可能意味着价格上涨压力减小，但他和许多房地产专家一样，对房价是否真的会下降犹豫不决。但这可能会使购买过程更容易一些。

他说：“我根本看不到价格会有大幅度的下降，但人们可能会说，‘我不必在第一天就出价高于标价，也许我可以谈判一下。’”

尽管圣地亚哥县新盘的价格整体处于高位，但仍有部分新盘停滞不前。10月，转售单户住宅中值达到73万美元，创历史最高纪录，高于9月和8月的71.5万美元。

转售公寓价格从9月份的最高点下跌了1万美元，至47.5万美元。新建住宅中值为72.6万美元，低于2018年10月创纪录的81.25万美元，当时出售的豪华独栋住宅增加。

10月份共有4292套房屋销售，与四个月来的水平大致相同。这与4月份形成鲜明对比，当时房屋销售为2327套，为多年来的最低水平，这是随着流感大流行，房屋被撤出市场的结果。

利率从未降低过，但这并不一定意味着房子更便宜。根据房地美的数据，10月份，30年期固定利率抵押贷款利率为2.83%，低于去年同期的3.69%。

这意味着，假设30年期固定利率贷款首付20%，并包括房产税和住房保险，现在一套中等价位住房的月成本将在2430美元左右。按去年的价格和利率计算，这一数字略高于平均每月2390美元。

然而，这种情况需要大约13万美元的首付，而去年同期为11.46万美元。

在南加州六县地区，平均房价下降了0.8%。橘县的月增长率最大，为1.3%，中值为79.5万美元。其次是圣贝纳迪诺县（San Bernardino County），涨幅为1%，中值为40万美元；洛杉矶县（Los Angeles County）涨幅为0.7%，中值为71.5万美元。文图拉县下跌1.5%，中值为65.5万美元；河滨县下跌0.6%，中值为44.55万美元。