早在20世纪1950年代，美国就开始进入了人口老龄化社会，去年有资料显示美国65岁以上老龄人口占总人口的18%，是典型的老龄化社会。而对于不少美国人来说，面临着社保退休金以及退休账户的钱不足以维持各种生活需要的困难，因此，就有必要考虑其他“来钱”的途径，其中之一便是“以房养老”。
今天要说的这个“以房养老”，并不是指有几栋房子可以出租，用租金补贴家用，而是指“反向抵押贷款”（reverse mortgage），即用自己目前所居住的房子来得到贷款，利用贷款的钱补贴家用。
住房反向抵押贷款又称以房养老，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子像提款机一样取钱，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了为止。缺点是屋主的 房子很可能不再属于下一代或其他继承人。因此，利用反向抵押贷款的老年人，往往更重视自己老年时的生活而不在乎有没有房产可以让子女继承。
所谓的反向抵押贷款，顾名思义，即与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包中拿钱还贷；而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构 借钱，但并不需要还贷，反而贷款者每月寄一定数目的钱给屋主，供屋主使用。屋主有了这笔钱，就可以弥补社保退休金及退休账户的不足，用以日常的开支。
反向抵押贷款的最基本因素是屋主的年龄及房屋“净值”。根据规定，符合条件申请反向抵押贷款的人，首先必须年满62岁，在其他条件相同的情况下，年龄越大，获得的贷款额越多。此外，申请反向抵押贷款的人，必须拥有属于自己的房子，而且这个房子必需有“净值”，即房屋的价值高于所欠的贷款额，“净值” 越高，可以得到的贷款也越多。举例来说，一个65岁的人，有一栋“净值”20万美元的房子，那么他可能得到的贷款，比只有15万美元“净值”的房屋屋主要 高；而一个65岁的人，有一栋“净值”20万美元的房子，那么他可能得到的贷款，比70岁、同样有一栋“净值”20万美元的房子的屋主能够得到的贷款要少。当然，除了屋主年龄、房屋净值外，影响反向抵押贷款额的因素还包括利率、政府对贷款额度的限制等因素。而申请普通房屋贷款时十分重要的个人信用、收入等因素，对于申请反向抵押贷款完全不起作用，这是特别值得指出的。
屋主申请反向抵押贷款并得到批准的话，一般有几个方法领取现金：
1，一次性提取现金，即将全部贷款额一次性取出。
2，每个月提取相同数额的现金，无论时间多长，只要屋主一直住在这个房子里，贷款机构就必须按月支付钱款，没有总数上限。比如，贷款机构每个月支付 500美金给屋主，没有时间限制，直到屋主去世或搬家。因此，从得到贷款开始，活得越长，得到的钱就越多，也正是这个因素，年纪越大者，每月得到的贷款金额就越多，毕竟年纪越大，越可能更早地离开人世，贷款机构就可少支付每月现款次数。
3，在规定的年限中，每个月支付相同数额的现款，比如20年内每个月支付500美金。
4，设定一个贷款额度，在任何时候可以随时提取，直到贷款额度提取完。
5，根据屋主的需要，将以上几个提取方法做各种组合。
美国对反向抵押贷款的监管十分严格，法规由国会通过，目前的监管机构是联邦房屋署（FHA）。在反向抵押贷款中，最流行的是由联邦房屋署担保的“房屋产权转换按揭”（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM），占整个反向抵押贷款的90%。据住房和城市发展部（HUD）的统计，截至2010年5月，全美现有近50万屋主持有 “房屋产权转换按揭”，2009年一年中，就有13万屋主申请了“房屋产权转换按揭”。
从总体上看，美国老人利用房屋反向贷款的还比较少，但却有逐渐增多的趋势。随着战后一代进入退休年龄，而这批人中有自己住房的人的比例很高，大大高于上一代，因此今后利用房屋反向贷款的老人越来越多是没有疑问的。
美国“以房养老”模式产生于20世纪so年代，当时美国社会涌现出大量的“房子富翁，现金穷人”现象。当前，房产价值转换抵押贷款计划(HECM)、住房保留计划(Home Keeper)和财务自由计划(Financial Freedom)，共同构成了美国的“以房养老”模式。其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的; 从适用对象上看，HECM计划主要适用于拥有较低价值房产的借款者，Home Keeper计划适用于拥有中等价值房产的借款者，而Financial Freedom计划适用于高档房产的持有人。
HECM是由美国住房与城市发展部设立的，由美国联邦政府提供担保。申请该项目的老年人必须首先签订贷款协议，即可将他们所拥有的房产价值的一部分变现，并且该贷款协议获得了联邦政府的免税核准。由此，老年人通过该项目转换住房资产并获取养老金，而不用出售或搬离他们的住房，体现出较大的灵活性。正因为如此，HECM是目前最受欢迎、规模最大的住房反向抵押贷款品种，在全美国的各个州都能获得，约占全美住房反向抵押贷款市场的95 %。
Home Keeper与HECM基本相似，但更为灵活。一是Home Keeper按照市场利率计算当月利息，体现出很强的动态性;二是Home Keeper的限制条件比HECM还要少。但Home Keeper的利率优惠程度不如HECM，所以Home Keeper更适合具有较高房产价值的借款人。
Financial Freedom是一种更强调盈利性的住房反向抵押贷款项目，主要面向拥有高档住房的老年人。签订借款合同后， 借款人可以一次性得到一大笔资金;该项目的另一特色在于其“房产价值分享条款”，即借款人可以保留最高可以达到房产价值80%的房产，而且后代可以继承该 部分。但是，该项目缺乏联邦政府的担保支持，因此在公信力方面存在短板，曾有一段时间美国国内暂停了该项目的运营。所以，选择该项目的老年人并不多见。
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